管理会社のM&Aでは、「保証会社との関係が続く」と「売り手経営者の保証が外れる」は別の問題です。家賃債務保証、金融機関の融資、経営者の個人保証、保険代理店契約を一つの提携一覧にまとめず、契約ごとに当事者と手続を確認します。
四つの契約を分けて棚卸しする
- 家賃債務保証：入居者等に関する保証契約と、管理会社の取次・収納等の契約。
- 銀行取引：借入、担保、口座、振込・引落しサービス、電子承認権限。
- 経営者保証：誰が、どの債務を、どの条件で保証しているか。
- 保険関係：代理店・紹介契約、担当者の資格、手数料、既存契約の照会窓口。
株式譲渡でも支配権変更時の通知・承諾条項などがないか確認します。事業譲渡では契約の移転や再締結が必要となる場合があるため、取引方式が決まる前から「そのまま引き継げる」と説明しないようにします。
家賃保証は請求が続く状態を確保する
保証会社別に、契約番号、対象物件、保証範囲、滞納報告の期限、立替・代位弁済の状況、返還や精算が必要な金額を一覧にします。管理会社変更時の届出書類、管理画面の権限、送金先変更の手順は各社の契約と運用を確認してください。
継続中の滞納案件は、売り手が報告済みか、買い手が次に何を行うかを明示します。取次手数料や紹介料は受取条件、取消時の返還、計上時期を確認し、保証に関わる入金と自社売上を混同しません。家賃債務保証業には国土交通省の登録制度がありますが、登録の有無だけで個別の承継条件は判断できません。国土交通省「家賃債務保証業者登録制度の概要」
経営者保証の解除は金融機関と確認する
M&Aや代表者の退任だけで、経営者保証が自動的に消えるわけではありません。売買契約で買い手が解除対応を約束しても、それだけで保証先を拘束するものではないため、金融機関への相談と必要な手続を別に進めます。中小企業庁も、解除の最終判断は金融機関によると説明しています。中小企業庁「経営者保証」
借入明細、金銭消費貸借契約、保証・担保契約、返済予定、残高資料をそろえ、解除、保証人変更、借換え等の方法と時期を確認します。信用保証協会付き融資や担保がある場合は関係者も整理します。解除が取引実行の条件か、確認書類を誰が取得するかを契約担当者と詰め、未了時の扱いも決めてください。
実行前に書面と権限を照合する
必要な承諾が得られたか、保証解除の効力発生日と対象債務が合っているか、口座権限や保証会社の報告担当が切り替わるかを確認します。担当者の口頭回答だけで完了にせず、書面と社内台帳を更新します。保険代理店等の地位も別契約として確認し、資格・登録が当然に移るとは考えません。
承継一覧には、契約相手、対象業務、事前承諾の要否、提出書類、回答予定日、社内担当、完了証跡の保管先を記載します。保証会社の了承と金融機関の了承を別々に管理し、一社から回答を得ただけで外部契約すべての手続が済んだと扱わないようにします。
全体の調査資料はデューデリジェンスの進め方、家賃と預り金の整合は預り金・家賃送金DDにまとめ、金融機関・専門家への確認事項を残して進めます。
