不動産管理会社のDDと準備資料｜管理契約・預り金・運営の確認表

2026年5月1日2026年9月21日

不動産管理会社のM&Aで行うデューデリジェンス（DD）は、管理契約から生まれる収益と、引継ぎ後に負う責任を資料・現場の両方で確かめる調査です。売り手は資料請求への回答窓口を設け、買い手は調査目的と対象を絞ります。このページでは賃貸管理会社を中心に、売り手の準備資料、買い手の照合方法、情報開示の順序をまとめます。

売り手が最初に準備する資料は「物件・契約・収支」をつなぐ

最初に基準日を決め、管理物件一覧へ共通の物件IDとオーナーIDを付けます。契約台帳、月次の管理料、家賃送金、担当者を同じIDで追えると、数字の相違を説明しやすくなります。氏名や住所を伏せた初期資料でも、匿名IDは途中で変更しないようにします。

管理戸数には、受託中、募集のみ、休止、解約通知済みを混ぜないようにしてください。駐車場、店舗、賃貸住宅、サブリースも分けます。売却対象に含まれない個人所有不動産や別法人の業務があれば、一覧で対象外と示します。

分野	準備する資料	買い手が照合する内容
財務・収益	直近3期を目安とする決算・申告書、月次試算表、部門別損益、借入明細	管理料・仲介・工事・サブリースの区分、一時収益、未収報酬、退任者の代替費用
管理契約	物件・オーナー台帳、契約書・覚書、報酬表、更新・解約履歴	請求額と契約条件の一致、口頭の追加業務、変更時の通知・承諾、上位先への集中
家賃・預り金	銀行明細、物件別補助簿、送金明細、敷金・返金・未処理入金一覧	基準日の残高差、誰に送る資金か、未収家賃と自社債権の区別、資金不足の有無
登録・法務	登録通知、変更届、業務管理者の資料、説明・書面交付・定期報告の記録	営業所と登録内容の一致、期限、実施の証跡、行政指摘・訴訟・苦情と対応状況
人員・現場	匿名人員表、雇用条件、勤怠、担当物件、外注契約、未完了修繕一覧	属人業務、資格者配置、未払賃金等の課題、緊急対応、引継ぎに必要な人員
IT・情報	管理ソフト等の契約、権限表、データ出力例、障害・事故・バックアップの記録	利用主体変更、移行費用、データ欠損、退職者アカウント、復旧手順

買い手のDDは一覧表と証拠資料を往復する

台帳を受け取っただけで調査完了とはしません。例えば、ある物件の月額管理料を契約書、請求明細、入金、会計仕訳へ順にたどります。差があれば、値引き、空室連動、控除処理、計上時期などの原因を確認します。同じ原因が他物件にもあるかを見て、調査範囲を広げます。

対象は、重要な契約や金額の大きい先に加え、最近獲得した物件、解約通知済み、例外料金、残高不一致の案件などから選びます。抽出調査で確認した結果を、未確認の全件へ無条件に当てはめないことが大切です。調査対象、未確認範囲、追加資料を記録し、財務・法務・現場担当で共有します。

預り金とサイバーリスクは総合DDだけでは検証しきれません。具体的な照合手順は預り金・家賃送金DD、権限やデータ移行はサイバーセキュリティDDで詳しく確認できます。

資料は交渉段階に合わせて開示する

初期検討：地域・戸数・収益を集計し、特定につながる物件名や個人情報を抑える。
詳細調査：秘密保持と利用目的を合意し、担当分野に応じたアクセス権限で契約・明細を開示する。
実行準備：必要な契約・雇用・送金の条件を整理したうえで、移行担当者へ実務情報を渡す。

個人情報保護委員会は、事業承継交渉での個人データ提供について、利用目的、取扱方法、漏えい時と交渉不調時の措置などを契約で定めることを示しています。入居者名簿を一括で渡す前に、調査に必要な項目と開示先を確認します。一般的な秘密保持契約の締結だけで、情報の扱いがすべて整ったとは判断しません。個人情報保護委員会の通則編